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豪宅稅成總價天險 新案坪數縮水

深究原因，除了因台北市中心土地難找，大基地開發相對較少，也就較難規劃出超級豪宅建案，再者，在台北市目前仍有豪宅稅問題，依據法規規定，總價在8000萬以上含車位，被認定為高級住宅，在2001年7月之後完工的高級住宅，適用2014年7月起的新標準單價，按固定比率120％加價課徵房屋稅，也讓台北市豪宅有了總價天頂限制。

因此，不少新建案在規劃豪宅時，為讓單價維持高點，不得不讓坪數縮小，讓近年豪宅建案已少有百坪規劃，大多是60坪起跳，建商捨棄大坪數規劃，對消費者來說，可用較低總價享受豪宅等級規劃，也可免去被課徵豪宅稅問題，接受度自然提高，建商銷售速度加快，可說是雙贏局面。

今年新案就出現不少這類輕豪宅產品，像是由上市建商長虹建設推出的「松德長虹」，基地位在信義計劃區旁的松德路，有別於計劃區內豪宅大多是大坪數產品，此案規劃52∼60坪，每坪均價150萬，也比計劃區內豪宅便宜。

新案坪數縮小，就算位在精華區，也鮮少規劃百坪格局，大多在40∼70坪之間。

品牌建商改推中小宅 賣得更快

長虹建設董事長李文造表示，台北市豪宅存量大，但金字塔頂端的客層卻有限，現在已不流行推豪宅了，雖然目前市場以首購為大宗，但換屋需求其實一直存在，台灣少子化問題嚴重，未來首購需求會逐漸減少，此案規劃52∼60坪，剛好抓住換屋族的需求，未來長虹仍會以50坪左右的小豪宅為主。

信義區另一指標建案「宏築信義」，緊鄰捷運麟光站，基地面積逾千坪，採SRC搭配新日鐵制震系統，有豐富休閒公設，包含溫水泳池共18項設施，電梯還增設醫療級空氣清淨機，在此地段條件下，產品卻規劃25∼63坪產品，每坪不到百萬元價格，一公開就造成熱議。

而在大同區的指標案「宏國大道城」，位在主幹道承德路二段，由知名建商宏國建設推出，在市區有2100坪大基地開發，更請來國際知名團隊P&T操刀，打造崗石地標建築，坪數卻規劃28∼56坪，負責代銷的傳真行銷董事長王明成直言，近期看似市場熱絡，但並非每個案子都賣得好，像是蛋黃區就比蛋白區好，中小坪數也比大坪數好賣。

上市建商達麗建設在士林區推出的「達麗陽明大苑」，位在基河路口，為新光紡織舊廠區，建築採新日鐵制震系統，主推25坪2房，每坪開價110∼120萬，銷售速度相當快。士林區另一新案「士林一品」，則位在舊士林紙廠旁，基地近千坪，規劃21層地標建築，採用美國EPS隔震墊，建材等級高，坪數也是從28∼45坪，每坪開價90∼122萬，總價帶合宜。而愛山林建設推出的「圓山帝寶」，也位於承德路四段主幹道，基地3面臨路、面積約600坪，採SRC結構搭配CTF柱內灌漿，還有星空泳池等多樣公設，坪數從24∼47坪的一般坪數，每坪開價105萬起。

品牌建商長虹建設，在信義計劃區旁推出「松德長虹」規劃52∼60坪，董事長李文造也說，未來長虹將以50坪左右的建案為主力。

規劃建材沒縮水 入門檻降低

桃園的豪宅聚落中正藝文特區，最後一塊三面臨路的千坪基地，由麗寶建設推出的「麗寶花園廣場」，有別於區內大多是90坪以上產品，此案規劃56、68坪，3和3＋1房，3樓規劃整層公設，包含20米的室內溫水泳池和3D模真高爾夫球場，公設面積達900坪，外觀由郭旭原建築師操刀，圓形建築相當搶眼。

海悅廣告總經理王俊傑表示，藝文特區綠帶寬敞，被稱為桃園的信義計劃區，目前區內均價在45∼55萬，中古屋每坪行情很難低於45萬，此案總價在3000∼4000萬左右，以自營商、機師、父母賣給二代為主，大多是重視生活空間尺度的客群。

也因為中小坪數成為市場主力，不少原本以豪宅案為主的建商，也紛紛將新案坪數縮小，加入小宅市場，根據住展雜誌調查，今年上半年，大台北共有9家豪宅建商，有規劃30坪以下的房型，包括大隱開發、華固建設、長虹建設、東騰建設、忠泰建設、文心建設、潤泰建設與吉美建設等。

住展雜誌研發長何世昌指出，近兩年台北市豪宅吹起瘦身風潮，大多數豪宅建案規劃60~90坪左右，僅只有早期領建照或興建的豪宅還作百坪以上。豪宅瘦身風潮的主因，一來是豪宅稅的影響，業者刻意把每戶總價儘量控制在8千萬以下，若坪數不足，客戶可以選擇合併戶，這樣既有彈性也能避開沉重的豪宅稅；二來是百坪以上豪宅總價更高，客源有限，而且市場競爭激烈，頂級豪宅如：「ONEPARK元利信義聯勤」、「陶朱隱園」光環太強，種種原因讓業者滅少百坪豪宅供給，轉進輕量級豪宅市場。

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