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該塊素地位在一中商圈熱鬧的三民路三段上，緊鄰隔壁的墊腳石文化廣場。資料照

更新時間： 2020/12/18 10:00

台中市一中商圈最熱門地段的三民路、墊腳石圖書文化廣場旁，有一塊總面積近60坪的土地，今年被國產署中區分署以1.56億元的底價標售，卻因高價一路流標兩次；不過，根據實價登錄資訊顯示，這塊地竟於9月份時，被2名自然人以高於底價的1.6億元、換算下來每坪268.5萬元的價格標下，超越七期今年平均每坪土地交易價的229.2萬元，令當地仲介聽聞都直呼誇張，「每坪160~180萬元就很高了」，但也不諱言，相較於逢甲的高價物件，以天價入手一中街土地反而更有未來增值性。

這塊位處一中商圈精華地段的近60坪素地，過去曾作為銀樓店面營業，不過約在2~3年前地上建物就已被拆除，就此閒置至今，今年國產局曾2度進行公開標售，不過因其開出高達1.56億元的天價，換算下來每坪單價高達262萬元，當地仲介都判定以這價格很難找到買方，加上緊鄰建物、施工有難度，且實體店面受網路衝擊，長期潛力不佳，果然市場也無人埋單；然而，查詢近期實價登錄交易資訊，卻驚現這塊地已在今年9月份時，被2位林姓自然人，以超乎原底價的1.6億元、也就是換算下來每坪268.5萬元的價格標下，而周邊土地價格近2年來的成交，也僅有每坪15~82萬元不等的價格，一舉刷新當地土地交易新高價。

這塊素地當時被國產署以1.56億元的底價拿出來標售，不過卻2度流標。翻攝財政部國有財產署網站。

這塊素地當時被國產署以1.56億元的底價拿出來標售，不過卻2度流標。翻攝財政部國有財產署網站。

對於起初這塊國有地究竟為何能以如此高的底價來進行標售，卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘向《蘋果新聞網》分析，這塊土地為商一用地，由於前後左右都被包圍、不可能挖地下室，因此只能蓋為約5層樓高、不含地下室的透天，且在沒有容移獎勵的狀況下，每坪約可創造3.5坪的坪效，若依照一中街當地店面行情來算，一樓店面每坪可租3000~4000元，2樓以上則可能降至每坪1000元，整棟以平均每坪1500元的行情估算，年租金就可達378萬元，因此整棟價值扣掉折現率，最終算得結果也可能落在1.6~1.8億元之間，「因此不能說國家故意開高，算出來大概就是這個價格」。

 

該塊土地過去上頭曾作為銀樓店面營業。翻攝Google map

楊祥銘也分析，確實這塊土地的成交價格偏高，但是要考慮到一中街精華腹地本來就狹小、區內土地釋出本來也就相當稀少，不像逢甲商圈越做越大、商家營業範圍不斷延長，導致店面效益分散，反而能因集中的商家效益而保有一定的增值性，即便因土地成交價格太高，未來蓋店面出租，投報率也可能僅有2%、遠低於行情的2.5~3%，「但是現在銀行定存利率也只有0.7~0.8%，對高資產階級來說，2%怎樣都比存銀行還高，也許土地之後還會增值，可說是低利率時代所產生的不同投資方法」。

 

北區一中商圈是台中歷久不衰的熱門商圈，為在地人仰賴的主要機能，店面效益也較集中。資料照

對此，房仲業者唐政駿則指出，此塊標售土地現況是空地，無法拿到危老獎勵容積，之後還得讓出人行道，坪效確實不高，「市場開到每坪160萬元，我們都已經很難賣得掉了」，然而由於一中畢竟還是台中當地熱門商圈，能穩定吸引周邊台中一中、台中體院、台中科技大學、中國醫藥學院、中友百貨周邊豐沛的人潮，而非只是專做觀光客生意，在此開店的業者收入會比知名的逢甲商圈更穩定；而相較於土地平均交易價也要200萬元上下的七期，該區店面因不像一中街有足夠人潮支撐，相較之下效益較低，也較容易使得一中街土地即便開出新高價，也較容易吸引買家入手的情況發生。（陳昱均／台中報導）

 

一中商圈能穩定吸引周邊台中一中、台中體院、台中科技大學、中國醫藥學院、中友百貨周邊豐沛的人潮，而非只是專做觀光客生意，在此開店的業者收入會比知名的逢甲商圈還要更穩定。陳恒芳攝

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