買、賣及持有房屋要繳 的稅各不同，

加上去 年房地合一新制上路後，

「房地產稅」堪稱是今年報稅最難懂的事，

不過只要根據「持有稅」、「交易稅」

及「資本利得稅」這 3 個項目來了解，

就可以把複雜的事變簡單！

繼續看下去...

這一篇，教大家如何看出買賣房屋的稅負！ 

3 項分類，讓你一目了然！

顧名思義，

持有稅是持有房產期間要繳的稅，

可分為地價稅、房屋稅；

交易稅是 買賣房屋時，買方及賣方該 繳的稅，

買方要繳契稅、印花稅

（依當年房屋持有時間 比率與賣方合繳），

賣方則 必須繳交土地增值稅及房屋 交易所得稅，

房地合一新制 實施後，土增稅並未調整，

但為了避免重複課稅，申報賣屋交易所得時，

可以扣除土地漲價總數額。

其實房屋交易所得稅，

指的就是 3 個項目中的「資本利得稅」，

因為計算方式較複雜，又有新舊制的問題，

單獨分出一個項目來說明，

大家比較容易了解（詳見房 屋篇②）。

房屋稅和地價稅是房屋及土地所有人

持有期間每年要繳的稅，屬於地方稅，

課稅的稅率由各地方政府決定。

必須注意的是，

台北市政府近年開始大幅度調升房屋稅，

加上多課徵豪宅稅（就是所謂路段率），

房地產投資人務必事先計算房屋稅，

以免與原本想像差距太大。

房屋稅的計算方式是：

房屋評定現值乘上適用稅率，

房屋評定現值的內容

又包含標準單價、折舊率、路段率，

適用稅率則分為住 家用 1.2%、

營業用 3%∼5% 及非住家非營業用 1.5% ∼ 3.6%。

近年台北市政府大幅度增加標準單價及路段率的標準，

房屋稅跟著被提高，若非手頭有非常多房屋，

建議屋主最好過戶時就將房屋列為住家用的自用房屋，

以免稅金爆增，而大傷荷包。

地價稅有「一般用地」和 「自用住宅用地」的區別，

每年 11 月徵收，通常按照公 告地價 8 成做為土地申報地價，

自用住宅稅率僅千分之 二，一般用地稅率則採累進制，

從千分之 10 到千分之 55 皆有，

稅率差距相當大。

此外，地價稅採歸戶制，

也就是每一個土地所有權人，

在同一縣市內只有 1 張 地價稅稅單。

購屋人過戶後，最好主動前往稅捐機關，

辦理地價稅自用住宅變更，

如果家中真的有很多房地產，

只能有 1 戶自用住宅，

最好選擇總地價最高的那間房屋設立戶籍，

並申請自用住宅，節稅效果最高。

要注意的是，房產所有權移轉登記時，

房屋稅及地價稅由買賣雙方

依當年房屋持有天數比率分攤。

契稅是土地房屋權屬發生轉移變動時，

買方需要繳交的稅，而印花稅則是一種憑證稅。

契稅僅計算房屋不計算土地，

以房屋評定現值 6% 為計算標準，

在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅；

印花稅則是核定契價（房屋評定現值＋土地公告現值）

乘以千分之 1 計算。

房屋評定 現值與實際買賣行情沒有關係，

由地方政府依照各類標 準數據核算出來，

契稅、房 屋稅都是依此為課稅標準，

買方須在合約成立後30天內繳納契稅及印花稅，

否則無法完成過戶，這筆錢可由地政士代繳。

舉例來講，假設洪小姐在今年 3 月買進一間房子，

假設該屋房屋評定現值為 300 萬元，

土地公告現值為 700 萬元，

則須繳納 18 萬元的 契稅及 1 萬元的印花稅。

不 過，若是取得不動產的移轉 價格低於評定標準價格時，

可依移轉價格計算契稅，購屋者若想知道房屋評定現值，

可向稅務機關查詢，也可直接查房屋稅單，

每棟房 屋評定現值皆不同，核定契價也不同，

由地政人員試算較準。

房地合一新制實施後，

土 增稅並未調整，

但為了避免重複課稅，申報賣屋所得總額時，

可以扣除土地漲價總數額。

土地增值稅的計算方式是按照土地漲價總數額，

依適 用級距乘20%、30%、40% 等 3 級稅率，

土地漲價總數 額有 2 種算法，

一是買賣房 屋年度的土地公告現值差 額，

二是買屋和賣屋時的實 際價差（必須提供證明），

不過，出售自用住宅用地時 享有 10% 優惠稅率，

差距很大，建議盡量以自用住宅用地報土增稅，較能節稅。

以自用住宅用地節稅，

又可分為「一生一次」和「一 生一屋」2 種方式。

「一生 一次」指每人一輩子只能申請一次；

政府為了鼓勵民眾換屋，又推出「一生一屋」 方案，

只要符合資格條件， 申請次數不限，

但前提是要曾申請過「一生一次」，且條件相對較嚴。

如果賣屋者剛好要換屋，

可以使用「重購自用住宅扣 抵稅額」節省土增稅。

申請 「重購自用住宅扣抵稅額」 得符合以下條件：

➊買進或賣出的 2 間房屋皆符合自用住宅、

➋購屋價格必須高於賣屋價格、

➌2間房屋產權登記的時間必須在 2 年內，

不過 2 間房屋登記名義人必須要是同一人，

可扣抵上限則為售屋時繳交的土增稅金額。

但所得稅法提供的重購退稅優惠，

出售者與購屋者就不需限制同一人，配偶也可以。

重購自用住宅用地退還土增稅的計算方式為：

新購自宅用地申報 移轉現值－

（出售 宅用地申報移轉現值－出售宅用地已繳土增稅）

若計算結果 ≧ 已繳土增稅款，

已繳的土增稅款可全數退還；

若計算結果＜已繳土增稅款時，

可退還計算結果 的稅款。

舉例來說，

假設陳先生 104 年中賣掉舊房地產土地現值 100 萬元，

土增稅 30 萬元，105 年中新買房地 產土地現值為 120 萬元，

計算結果是 50 萬元，

則已繳的 30 萬元土增稅可全部退還。

除此之外，重購自用住宅也可扣抵賣屋時所繳的稅額，

達到節稅的效果，房地合稅一實施後，

重購退稅則視出售的房地適用房地合一 舊制或新制而定。

舊制：重購價額超過原出售價額者，

可申請扣抵或退還所繳的財產交易所得稅。

新制：按重購價額占出售價額的比例，

退還已繳的稅額，

重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉。

除了土增稅外，

賣屋者還 要繳納資本利得稅，如適用舊制，

得申報財產交易所得稅，舊制採房地分離課稅，

併入綜合所得總額計算，

一不小心就會讓稅金「爆表」，

尤其賠錢賣屋時，最好詳列各種成本舉證，

以免被政府多課稅。

原文網址：http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=73419