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租屋族分租整層住家，常會遇到室友搬遷，若把空屋轉租得留意相關契約責任。 陳恒芳攝 |
新租客房屋損害 由原承租人處理
2017年02月18日
【王鈞生╱台中報導】不少租屋族會找人合租房屋節省租金，但若遇上室友因故搬遷，就得另找租客分攤租金，也就順理成章變「二房東」，相對也有不少潛在風險須留意。專家提醒，得仔細了解新租客背景，並先取得原房東同意，不然容易變成「夾心餅乾」。
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中古社區常整層出租，租客若有毀損、破壞等行為，房東可依法提出告訴。 |
日前新北市板橋就發生一起轉租糾紛，承租人將其中1間雅房分租給一對從紐約來台的老外情侶，沒想到新租客不僅不遵守住房規定，生活習慣還相當不好，入住2個半月後，室友最後忍無可忍，返還租金及押金後才把這對情侶「請走」，留下的屋況殘局還得自己收拾，可謂得不償失。
須先告知原房東
從法律層面來看，轉租後的「二房東」，得同時對原房東與新租客負責，潛在不小風險。根據《民法》第444條規定，新租客所產生的房屋損害，得由原承租人處理，因為只有原承租人與房東是一般租賃契約關係。台灣房屋法務羅珮瑄指出，由於房東不因房客轉租而有租賃關係，因此轉租後產生的糾紛，對於承租人比較吃虧，容易面臨兩難困境。
承租人也可不是想轉租就轉租，得留意是否是「合法轉租」。依照《民法》443條，未經出租人同意的情況下，承租人不得將租賃物轉租給其他人，但如果租賃物屬於房屋的話，房客可以將一部分的房屋轉租給別人。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意說：「建議先行告知原房東，不僅表達尊重，也可再次確認契約是否有不得轉租的規定。」
另一方面，由於房東並無跟新租客有租賃關係，若是房租調漲或是契約更動，也得由承租人進行協調，取得雙面同意，羅珮瑄建議，轉租後還是得跟新房客訂定契約，才能保障自身權益。
二房東常見問題
糾紛╱說明
●未取得原房東同意
若租賃房屋的契約沒有列出「不得轉租」等規定，房客可將其中一部分轉租；若是土地、或整層轉租，則一定要房東同意
●原房東增加租金
得由承租方協調其餘房客，同意後增收合理租金即可
●新租客遲繳租金
二房東仍須定期繳納租金給原房東，另外再依法要求新租客給付應繳之租金，若積欠租金到達2個月後，即可取消雙方租賃契約
●新租客搞破壞
可蒐證後向新租客請求民事賠償
資料來源：《蘋果》採訪整理
二房東轉租注意事項
對象╱解答
●原房東
◎事先取得房東同意，確認契約註明雙方同意
◎一般租賃契約僅能轉租部分空屋，不得轉租全部租賃物
●新租客
◎訂定新契約，內容比照一般租賃合約
◎租約詳擬公共區域電費、水費負擔方式
◎大致了解承租客的身分背景、租屋動機
資料來源：《蘋果》採訪整理
【專家意見】先檢查原始契約租期
在外租屋常碰到室友搬離、得自行再找租客，尤其在大學生活圈附近最常見，建議二房東還是要先查看與原房東的契約書，看看是否有「不得轉租」的規定，並留意轉租簽約日期不得超過原始契約的日期，否則日期不同步容易產生糾紛。
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楊乾意 中信房屋 中彰投駐區經理 |
原文網址：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170218/37555007/%E4%BA%8C%E6%88%BF%E6%9D%B1%E8%BD%89%E7%A7%9F%E9%A0%88%E5%B0%8D%E6%88%BF%E6%9D%B1%E8%88%87%E6%96%B0%E7%A7%9F%E5%AE%A2%E8%B2%A0%E8%B2%AC
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